《物权法》第20条的规定了预告登记制度。其后国土资源部公布的《土地登记办法》和建设部公布的《房屋登记办法》与《物权法》一起构建了我国现行的预告登记制度。笔者拟从我国立法沿革以及比较法的视野，采一纵一横两条线索，考察我国现行预告登记制度的适用范围、效力以及程序性规定三方面内容。

一、预告登记的适用范围

（一）我国立法沿革的观察

物权法草案（第二次审议稿）第22条规定为：“债权人因购买期房等原因，为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。”物权法草案（第四次审议稿）第20条第一款规定为：“当事人约定买卖期房或者设立、转让其他不动产物权，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。”我国现行法律规定预告登记的适用范围为：（1）当事人签订买卖房屋的合同；（2）当事人签订其他不动产物权的协议。具体包括：第一，抵押权的顺位登记；第二，在建工程的预告登记；第三，正在建造的建筑物、船舶、飞行器；第四，对先买权、买回权等也可以实行预告登记；第五，对建筑承包人的工程款可以实行预告登记。（王利明：《物权法研究（修订版）》（上卷），中国人民大学出版社2007年8月第二版，第356，357页。）此外，《房屋登记办法》第70条规定：“预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。”由此可知，对于期房买卖，预告登记当事人还可以对期房转让请求权附条件或者附期限。（卢文兵：《中国预告登记制度的缺陷及补足》，中南财经政法大学研究生学报，2008年第3期，第135页。）

由此可见，我国立法沿革中预告登记的适用范围呈扩大趋势，由最初的商品房预售扩大到所有以不动产物权变动为目的的请求权均可以进行预告登记。

（二）比较法上的观察

德国预告登记的适用范围为以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权，即尚未实现为物权的一切不动产物权变动请求权。日本预告登记的适用范围最为广泛，不仅包括债权请求权，也包括物权，还包括附条件或附期限的请求权。我国台湾地区预告登记的适用范围一般包括土地权利移转之请求权、土地权利消灭之请求权、土地权利内容变更之请求权、土地权利次序变更之请求权、附条件或期限之请求权,其与德国预告登记适用的范围基本一致。

   我国现行预告登记制度的适用范围与德国和我国台湾地区相比，略有不同，即我国未明确将附条件或附期限的请求权纳入预告登记的适用范围。而与日本相比最大的区别在于，我国预告登记的适用范围限于债权请求权，不及于物权请求权。

（三）对我国预告登记制度建构的思考

   笔者在上述考察的基础上认为，我国现行法律对预告登记适用范围的构建存在以下问题：

首先，《物权法》第20条语义有歧义。《物权法》第20条对适用范围的规定表述为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”。笔者认为法律条文本意是概括性地规定预告登记的适用范围，但是行文时不够通顺而且易产生歧义——“签订其他不动产物权的协议”还是“签订买卖其他不动产物权的协议”？这点应进一步明确，通过对此条文进行解释将其含义明确为“签订其他不动产物权的协议”。

其次，现行制度仅在《房屋登记办法》中规定了针对其房买卖的附条件或附期限的请求权可以进行预告登记。参考他国的法律，笔者认为应在《物权法》这一更高位阶的法律中明确“附条件或附期限的请求权”可以进行预告登记。

第三，关于可登记的特殊动产问题。笔者认为可登记的特殊的动产可以准用上述规定，即也可以纳入预告登记的适用范围。因为，预告登记本质上是为了维护交易安全,对债务人的契约自由进行限制,进行了预告登记的合同具有优先于未进行预告登记的合同得到实现的效力。法律上作出这种价值倾斜的前提是债务人具有优于债权人的地位,或者该交易标的物对债权人至关重要,或具有独一无二的属性,实际履行对债权人至关重要,损害赔偿等违约责任方式并不能很好地保护债权人。（杨立新，宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》，《法学杂志》2006年第4期，第36页。）因此，对于这些特殊的动产有为预告登记的必要。但笔者认为，在这些可登记的特殊动产中，只有船舶和飞行器可以准用预告登记制度。因为，在当今社会，汽车的生产周期已经极短，不会存在在造汽车的抵押问题，且在买卖合同关系中，如果出卖人一车二卖，那么对在先的买受人只需再交付一辆车即可弥补其损失。汽车这类特殊的动产不符合“该交易标的物对债权人至关重要,或具有独一无二的属性,实际履行对债权人至关重要,损害赔偿等违约责任方式并不能很好地保护债权人”这样的情况。因此，可登记的特殊的动产，如船舶、飞行器可以纳入预告登记的适用范围。

二、预告登记的效力

（一）我国立法沿革的观察

物权法草案（第二次审议稿）第22条规定：“预告登记后，债务人处分该不动产的，不发生物权效力。”物权法草案（第四次审议稿）第20条第一款规定为：“预告登记后，债务人未经债权人同意处分该不动产的，不发生物权效力。”而我国现行法律规定预告登记的效力为：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

综上所述，我国现行立法关于预告登记的效力只明确规定了权利保全效力，未规定顺位保全效力和破产保护效力。上述条文的表述，显示出立法者对物权变动模式的强调，即区分物权行为与债权行为，突出预告登记的权利保全效力对当事人之间的物权变动的影响，而不涉及当事人之间的合同关系。

（二）比较法上的观察

德国法上规定了预告登记的权利保全效力、顺位保全效力以及破产保护效力，并且预告登记具有排除国家行为的效力。日本法上也规定了上述三种效力，此外，日本法上虽并未明确预告登记是否具有排除国家行为的效力，但学者的观点与德国立法基本一致且“日本的判例还确认假登记具有排除假扣押、假处分等中间处分的效力。”（转引自房婧：《不动产预告登记制度研究》，华东政法学院，第21页。）我国台湾地区明确规定了预告登记的权利保全效力以及顺位保护效力，并未明确预告登记对破产的效力如何，但学理上一般认为，破产人在破产之前与预告登记权利人订立合同并且进行预告登记，除非为该合同有撤销原因的情况，预告登记权利人的权利应该受到保全。（转引自房婧：《不动产预告登记制度研究》，华东政法学院，第25页。）

比较而言，我国法律未对预告登记的顺位保全以及破产保护效力进行规定。我国在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义，而是根据登记的时间先后确立的顺序先后主义。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第115条第2款规定：“债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。”因此抵押权设定的时间顺序比预先确定顺位更为重要。这样预告登记的在顺位方面的作用并不明显。（王利明：《我国民法典重大疑难问题之研究》，法律出版社2006年版，第326页。）

（三）对我国预告登记制度建构的思考

1.我国学者普遍认为《物权法》对权利保全效力的规定不够完善，但对于应规定为绝对无效、相对无效还是效力待定存在很大争议。笔者认为在讨论预告登记的权利保全效力究竟是绝对无效、相对无效还是效力待定之前，应首先明确对此处“效力”的理解。

首先，出卖人与买受人签订了一份以不动产物权变动为目的合同，然后双方进行了预告登记。预告登记不是任何确定产权变更的登记备案，如未履行该手续，只能责令补办，不应该使合同无效。（王利明：《我国民法典重大疑难问题之研究》，法律出版社2006年版，第327页。）所以此时二者间存在一经过预告登记的债权关系，即预告登记所保全的权利本质上仍是债权请求权，预告登记的目的是使买受人的债权得到更有力的保护。其次，因为此债权关系经预告登记公示被赋予了一定的物权性质，所以买受人与出卖人之间的合同效力扩张，产生了可能影响到第三人的效力。再次，又因为对物权行为与债权行为的区分，所以现行立法所针对的是进行了预告登记后发生的中间处分行为（中间处分行为是指在预告登记后本登记前所为的妨害预告登记请求权的处分行为。）对物权变动效果的影响。 

笔者认为现行立法上将中间处分行为的效力规定为“不发生物权效力”，即中间处分行为在物权变动范围内绝对无效是可取的。因为，从上文中对我国立法沿革的考察可以看出我国创设预告登记制度首要的目的就是遏制商品房预售中开发商“一方二卖”的行为，保护买受人的合法权利，因此，规定为“不发生物权效力”是能够最有效保护处于弱势地位买受人的方式。

2.我国应明确预告登记的顺位保全效力以及破产保护效力，并且还应同时明确预告登记具有对抗国家公权利的效力。

三、预告登记的程序性规定

  我国立法对预告登记发生程序的规定最为完善，《物权法》第20条、《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第67、68条规定了预告登记的根据——债权请求权存在及当事人预告登记的约定；《房屋登记办法》第69条规定了当事人一方提起预告登记的情形；《房屋登记办法》第70条至第73条规定了提起预告登记申请须递交的材料。

我国未对预告登记的变更程序进行规定。因为预告登记具有一定的依附性，即预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权转让，所以当被担保的债权转让时，受让人有权申请登记机关进行变更登记。笔者认为，我国应当对预告登记的变更程序进行规定，但这是预告登记制度的应有之义，不存在价值考量的问题，更多的是立法技术层面上的问题。

预告登记的涂销是在程序上使预告登记得以最终消灭，使不动产登记薄上所表征的权利状态与现实相符。（卢文兵：《中国预告登记制度的缺陷及补足》，中南财经政法大学研究生学报，2008年第3期，第138页。）《物权法》第20条第2款及《房屋登记办法》第68条第3款对预告登记的涂销进行了规定，涂销根据为债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。在理论上，预告登记的涂销根据有：（1）预告登记所担保的债权请求权自始不存在、无效、嗣后失效或因替代清偿而消灭。（2）因权利人抛弃权利或届时不行使其权利。（3）预告登记推进到本登记。（4）不动产灭失的或者被征收的。（卢文兵：《中国预告登记制度的缺陷及补足》，中南财经政法大学研究生学报，2008年第3期，第138页。）

因此，我物权法应当完善涂销根据相关规定；明确规定预告登记的涂销申请主体、申请程序及涂销的通知与公告等程序性内容，从而进一健全我国权预告登记法律制度，充分发挥物权法定纷止争的价值与作用。